不動産取得税とは？2025年完全ガイド | 計算方法から軽減措置まで専門家が徹底解説
この記事は、不動産税務を専門とする税理士 佐藤雅彦（東京税理士会所属）が監修しています。15年の実務経験を持ち、年間200件以上の不動産税務相談に対応。最新の税制改正（令和7年度）に対応済みです。
目次
1. 不動産取得税とは？基本概念を理解する
不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得したときに一度だけ課される地方税です。不動産の取得者が納める税金で、売主側には課税されません。
課税対象となる取得
- 売買による取得
- 贈与による取得
- 交換による取得
- 建築による取得（新築）
- 増改築による取得
非課税となる取得
- 相続による取得
- 法人の合併・分割による取得
- 公共・福祉目的の取得
- 宗教法人の境内建物
- 特定の農地取得
重要なポイント
不動産取得税は一度だけの税金です。毎年課税される固定資産税とは異なり、不動産を取得した時点でのみ課税されます。また、課税標準は実際の取引価格ではなく、固定資産税評価額が使用されることが重要です。
2. 不動産取得税の計算方法
基本計算式
不動産取得税 = 課税標準額 × 税率 - 軽減額
課税標準額
原則として固定資産税評価額
（取引価格の70-80%程度）
税率
住宅・土地：3%
その他の家屋：4%
軽減額
新築住宅：最大36万円
中古住宅：条件により適用
課税標準額の詳細
不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税評価額が使用されます。これは実際の取引価格とは異なる点に注意が必要です。
| 評価額の種類 | 取引価格との関係 | 用途 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 取引価格の70-80%程度 | 不動産取得税・固定資産税 |
| 路線価 | 取引価格の80%程度 | 相続税・贈与税 |
| 公示価格 | 取引価格の90-110%程度 | 土地取引の指標 |
3. 2025年の税率と課税標準
2025年（令和7年）における不動産取得税の税率は、物件の種類によって異なります。住宅取得を促進するため、住宅・土地については軽減税率が適用されています。
| 物件種別 | 本則税率 | 軽減税率 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 住宅（建物） | 4% | 3% | 2027年3月31日まで |
| 土地 | 4% | 3% | 2027年3月31日まで |
| その他の家屋 | 4% | 4% | 軽減なし |
2025年の重要な変更点
- 住宅・土地の軽減税率（3%）が2027年3月31日まで延長
- 新築住宅の控除額（1,200万円）は継続適用
- 省エネ性能の高い住宅に対する追加控除制度が拡充
土地の課税標準の特例
土地については、2027年3月31日まで課税標準額が1/2に軽減される特例があります。これにより実質的な税率は1.5%となります。
通常の計算
固定資産税評価額 × 3%
例：1,000万円 × 3% = 30万円
特例適用時
固定資産税評価額 × 1/2 × 3%
例：1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円
4. 軽減措置の種類と適用条件
不動産取得税には様々な軽減措置があり、条件を満たすことで税額を大幅に減額できます。特に住宅取得時の軽減措置は効果が大きく、適切に活用することで数十万円の節税が可能です。
適用条件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 居住用住宅であること
- 新築から1年以内の取得
軽減内容
控除額：1,200万円
計算式：（固定資産税評価額 - 1,200万円）× 3%
最大軽減額：36万円（1,200万円 × 3%）
実際の計算例
| 固定資産税評価額 | 軽減前の税額 | 軽減後の税額 | 軽減額 |
|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 30万円 | 0円 | 30万円 |
| 2,000万円 | 60万円 | 24万円 | 36万円 |
| 3,000万円 | 90万円 | 54万円 | 36万円 |
適用条件
- 床面積が50㎡以上240㎡以下
- 居住用住宅であること
- 以下のいずれかを満たすこと：
- 昭和57年1月1日以降に建築
- 耐震基準適合証明書がある
- 住宅性能評価書がある
軽減内容
控除額：建築年に応じて変動
| 建築年 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日〜平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日〜平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日 | 420万円 |
5. 物件種別ごとの計算例
実際の物件を例に、不動産取得税の計算方法を詳しく解説します。物件の種類や条件によって税額は大きく変わるため、具体例で理解を深めましょう。
新築一戸建ての場合
物件概要
- 取得価格：4,000万円
- 建物評価額：2,000万円
- 土地評価額：1,500万円
- 床面積：120㎡
計算過程
建物部分：
(2,000万円 - 1,200万円) × 3% = 24万円
土地部分：
1,500万円 × 1/2 × 3% = 22.5万円
合計：46.5万円
新築マンションの場合
物件概要
- 取得価格：5,000万円
- 専有部分評価額：2,500万円
- 土地持分評価額：1,000万円
- 専有面積：80㎡
計算過程
建物部分：
(2,500万円 - 1,200万円) × 3% = 39万円
土地部分：
1,000万円 × 1/2 × 3% = 15万円
合計：54万円
中古住宅の場合
物件概要
- 取得価格：3,000万円
- 建物評価額：1,200万円
- 土地評価額：1,800万円
- 建築年：平成15年（2003年）
計算過程
建物部分：
(1,200万円 - 1,200万円) × 3% = 0円
土地部分：
1,800万円 × 1/2 × 3% = 27万円
合計：27万円
土地のみの場合
物件概要
- 取得価格：2,500万円
- 土地評価額：2,000万円
- 土地面積：200㎡
- 住宅建設予定：あり
計算過程
住宅建設予定ありの場合：
2,000万円 × 1/2 × 3% = 30万円
住宅建設予定なしの場合：
2,000万円 × 3% = 60万円
差額：30万円の節税効果
6. 納付時期と手続き方法
不動産取得税の納付は、取得後に都道府県から送付される納税通知書に基づいて行います。納付時期や手続き方法を正しく理解し、期限内に納付することが重要です。
納付時期
- 通知書の送付：取得後3〜6ヶ月程度
- 納付期限：通知書到着から30日以内
- 新築の場合：建物完成後に課税
- 分割納付：一部の自治体で可能
納付方法
- 金融機関窓口：銀行、信用金庫等
- コンビニ納付：30万円以下の場合
- クレジットカード：一部自治体で対応
- 電子納付：eLTAX等のシステム
軽減措置の申告手続き
軽減措置は自動適用されないため、必ず申告手続きが必要です。申告を忘れると軽減措置を受けられないため注意が必要です。
| 軽減措置の種類 | 申告期限 | 必要書類 |
|---|---|---|
| 新築住宅 | 取得後60日以内 | 住民票、建築確認済証、登記事項証明書 |
| 中古住宅 | 取得後60日以内 | 住民票、耐震基準適合証明書、登記事項証明書 |
| 土地 | 取得後60日以内 | 住宅建設計画書、土地の登記事項証明書 |
注意事項
- 納付期限を過ぎると延滞金が発生します
- 軽減措置の申告期限は自治体によって異なる場合があります
- 申告書類に不備があると軽減措置が適用されません
- 不明な点は管轄の都道府県税事務所に確認しましょう
7. 節税対策と注意点
不動産取得税の節税対策は、事前の計画と正しい知識が重要です。以下の戦略を活用することで、合法的に税負担を軽減できます。
効果的な節税戦略
1. 軽減措置の最大活用
- 床面積要件（50㎡以上）を満たす物件選択
- 新築住宅の場合は1年以内の取得
- 中古住宅は耐震基準適合物件を選択
2. 取得時期の調整
- 土地と建物の取得時期を調整
- 住宅建設計画の事前申告
- 税制改正のタイミングを考慮
3. 専門家の活用
- 税理士による事前相談
- 不動産会社との連携
- 申告手続きの代行依頼
注意すべきポイント
1. 申告期限の厳守
- 軽減措置の申告は60日以内
- 必要書類の事前準備
- 自治体ごとの手続きの違いを確認
2. 書類の不備に注意
- 住民票の住所と物件住所の一致
- 耐震基準適合証明書の有効期限
- 登記事項証明書の最新性
3. 制度変更への対応
- 税制改正情報の定期確認
- 軽減措置の適用期限
- 新制度の活用可能性
節税効果の実例
新築住宅（評価額2,000万円）+ 土地（評価額1,500万円）の場合：
- 軽減措置なし：(2,000万円 × 3%) + (1,500万円 × 3%) = 105万円
- 軽減措置あり：((2,000万円 - 1,200万円) × 3%) + (1,500万円 × 1/2 × 3%) = 46.5万円
節税効果：58.5万円
8. よくある質問
不動産取得税は、不動産取得後3〜6ヶ月程度で都道府県から納税通知書が送付されます。納付期限は通知書到着から30日以内が一般的です。新築物件の場合は建物完成後に課税されるため、土地と建物で納税のタイミングが異なる場合があります。
軽減措置は自動適用されないため、必ず申告手続きが必要です。取得後60日以内に管轄の都道府県税事務所に申告書と必要書類を提出してください。必要書類は軽減措置の種類によって異なりますが、住民票、登記事項証明書、建築確認済証などが一般的です。
はい、中古住宅でも条件を満たせば軽減措置を受けられます。主な条件は、床面積50㎡以上240㎡以下で、昭和57年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準適合証明書がある住宅です。控除額は建築年によって異なり、平成9年4月1日以降の建築なら1,200万円の控除が受けられます。
土地のみを購入した場合、固定資産税評価額に3%の税率がかかります。ただし、取得後3年以内に住宅を建設する予定がある場合は、事前に申告することで課税標準額が1/2に軽減される特例があります。この特例により実質的な税率は1.5%となり、大幅な節税効果が期待できます。
不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけ課される税金で、都道府県に納付します。一方、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課される税金で、市区町村に納付します。税率も異なり、不動産取得税は3%（住宅・土地）、固定資産税は1.4%（標準税率）です。
いいえ、相続による不動産の取得は不動産取得税の課税対象外です。ただし、贈与による取得は課税対象となります。また、法人の合併・分割による取得、公共・福祉目的の取得、宗教法人の境内建物なども非課税となります。
参考情報・関連リンク
コミュニティ情報
まとめ
不動産取得税は、不動産を取得した際に一度だけ課される重要な税金です。2025年現在、住宅・土地については3%の軽減税率が適用され、さらに新築住宅では最大36万円の控除が受けられます。
重要なポイントの再確認
- 不動産取得税は一度だけの税金（毎年ではない）
- 課税標準は固定資産税評価額（取引価格ではない）
- 軽減措置は申告が必要（自動適用されない）
- 申告期限は取得後60日以内
- 適切な活用で数十万円の節税が可能
不動産取得を検討されている方は、事前に税額をシミュレーションし、軽減措置の適用条件を確認することをお勧めします。不明な点がある場合は、税理士や管轄の都道府県税事務所にご相談ください。