【物件別】不動産取得税の計算事例集 | 新築・中古・土地・マンション完全対応
この記事は、不動産税務とライフプランニングを専門とする税理士・FP 田中美咲（東京税理士会所属）が監修しています。12年の実務経験を持ち、物件種別ごとの税務相談を得意とし、年間150件以上の不動産取得税計算をサポート。最新の税制改正（令和7年度）に対応済みです。
目次
不動産取得税の計算は物件種別によって大きく異なります。この記事では、住宅取得税、土地取得税、マンション取得税、新築不動産取得税など、物件の種類ごとに具体的な計算事例を豊富に掲載。税理士による詳細な解説で、あなたの物件に最適な計算方法が見つかります。
1. 物件別不動産取得税の基本概要
不動産取得税は、物件の種類や用途によって税率、軽減措置、計算方法が大きく変わります。まずは基本的な分類を理解しましょう。
住宅
一戸建て・分譲住宅
マンション
分譲・投資用
土地
宅地・農地・山林
事業用
店舗・事務所・工場
物件別税率と軽減措置の概要
| 物件分類 | 具体例 | 標準税率 | 主な軽減措置 | 最大軽減効果 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅用家屋 | 一戸建て、分譲住宅 | 3% | 新築1,200万円控除 中古築年別控除 |
最大36万円 |
| マンション（住宅用） | 分譲マンション、住宅用投資 | 3% | 住宅特例適用 | 最大36万円 |
| 住宅用土地 | 宅地、住宅建設予定地 | 3% | 課税標準1/2軽減 住宅用地特例 |
大幅軽減 |
| 非住宅用家屋 | 店舗、事務所、倉庫 | 4% | 基本的になし | なし |
| 事業用土地 | 商業地、工業用地 | 3% | 基本的になし | なし |
専門家のアドバイス
物件の主たる用途が税率と軽減措置を決定します。複合用途の場合は、用途面積の割合で按分計算となるため、事前の用途確認が重要です。特に住宅取得税の軽減措置は効果が大きいため、適用条件を必ず確認しましょう。
2. 【住宅取得税】一戸建て住宅の計算事例
住宅取得税は、居住用一戸建て住宅に課税される不動産取得税です。新築・中古を問わず、条件を満たせば大幅な軽減措置が適用できます。
事例1：新築一戸建て住宅（東京都世田谷区）
物件詳細
- 取得価格：6,800万円
- 建物床面積：120㎡
- 土地面積：180㎡
- 建築年月：令和7年3月
- 用途：自己居住用
評価額詳細
- 建物評価額：2,800万円
- 土地評価額：2,400万円
- 合計評価額：5,200万円
- 評価額比率：76.5%
1
建物部分の計算
新築住宅特例適用
- 床面積120㎡ → 適用条件クリア
- 自己居住用 → 適用条件クリア
- 新築1年以内 → 適用条件クリア
建物取得税 = 1,600万円 × 3% = 48万円
2
土地部分の計算
住宅用地軽減措置
① 45,000円
② 土地1㎡価格 × 住宅床面積×2 × 3%
土地取得税：72万円 - 96万円 = 0円
軽減効果の詳細
156万円
108万円
48万円
事例2：中古一戸建て住宅（大阪府大阪市）
物件詳細
- 取得価格：4,200万円
- 建物床面積：95㎡
- 土地面積：140㎡
- 建築年月：平成28年6月
- 用途：自己居住用
評価額詳細
- 建物評価額：1,680万円
- 土地評価額：1,400万円
- 合計評価額：3,080万円
- 評価額比率：73.3%
1
建物部分の計算
中古住宅特例適用
- 平成28年築 → 平成9年以降建築
- 控除額：1,200万円
- 床面積95㎡ → 適用条件クリア
建物取得税 = 480万円 × 3% = 14.4万円
2
土地部分の計算
住宅用地軽減措置
軽減額：100,000円 × 190㎡ × 3% = 57万円
土地取得税：42万円 - 57万円 = 0円
軽減効果の詳細
92.4万円
78万円
14.4万円
3. 【マンション取得税】分譲・賃貸マンションの事例
マンション取得税の計算では、建物と土地の持分計算が重要なポイントです。専有面積に応じた土地持分の正確な算出が必要です。
事例3：新築分譲マンション（神奈川県横浜市）
物件詳細
- 取得価格：5,200万円
- 専有面積：78㎡
- 総戸数：120戸
- 建築年月：令和7年1月
- 建物評価額：1,950万円
- 土地持分評価額：1,100万円
- 土地持分割合：2.1%
- 用途：自己居住用
適用可能な軽減措置
- 新築住宅特例
- 住宅用地特例
- マンション土地特例
1
建物部分の計算
新築マンション特例確認
専有面積78㎡ → 50㎡以上240㎡以下のため適用可能
課税標準額算出
1,950万円 - 1,200万円 = 750万円
税額計算
750万円 × 3% = 22.5万円
2
土地持分の計算
土地持分の確認
専有面積78㎡ ÷ 総床面積3,720㎡ = 2.1%
軽減措置計算
土地1㎡価格：210,000円
軽減額：210,000円 × 156㎡ × 3% = 98.3万円
最終税額
33万円 - 98.3万円 = 0円
合計税額
建物：22.5万円 + 土地：0円 = 22.5万円
（軽減措置により133.5万円の節税効果）事例4：投資用中古マンション（愛知県名古屋市）
物件詳細
- 取得価格：2,800万円
- 専有面積：55㎡
- 建築年月：平成22年8月
- 用途：賃貸投資用
- 建物評価額：980万円
- 土地持分評価額：620万円
- 土地持分割合：1.8%
- 築年数：築15年
注意点
- 投資用でも住宅特例適用可能
- 平成22年築のため軽減措置あり
- 専有面積55㎡で適用条件満了
詳細計算プロセス
建物部分
建物取得税 = 0円
控除額が評価額を上回るため税額は0円
土地持分部分
軽減額計算後：0円
住宅用地特例により税額は0円
最終結果
建物：0円 + 土地：0円 = 0円
（投資用マンションでも条件を満たせば取得税0円になる好例）4. 【土地取得税】宅地・農地・山林の計算例
土地取得税は用途や将来の利用計画によって軽減措置の適用が大きく変わります。特に住宅建設予定地では大幅な軽減が期待できます。
住宅用宅地
住宅建設予定地
農地
農業振興地域
山林
森林・原野
事例5：住宅建設予定地（埼玉県川口市）
土地詳細
- 取得価格：3,500万円
- 土地面積：220㎡
- 地目：宅地
- 建設予定：住宅（2年以内）
評価・税額詳細
- 固定資産税評価額：2,450万円
- 評価額比率：70.0%
- 軽減措置：課税標準1/2
- 申告期限：取得後60日以内
計算プロセス
1. 基本税額の算出
2. 軽減措置適用後
事例6：農地から宅地への転用（千葉県市川市）
農地転用詳細
- 取得価格：2,200万円
- 土地面積：350㎡
- 取得時地目：農地
- 転用後地目：宅地
- 農地評価額：800万円
- 宅地評価額：1,540万円
課税タイミング
農地法許可取得時点で宅地評価額に基づいて課税されます
農地転用の税額計算
土地取得税 = 1,540万円 × 3% = 46.2万円
5. 【新築不動産取得税】建築条件付き土地の特殊事例
新築不動産取得税では、土地先行取得と建物完成のタイミングにより、軽減措置の適用方法が変わります。計画的な申告が重要です。
事例7：建築条件付き土地と新築住宅（福岡県福岡市）
取得スケジュールと税額変化
令和6年10月：土地取得
取得価格：2,800万円 / 評価額：1,960万円
令和7年8月：建物完成・取得
建築価格：2,200万円 / 評価額：1,760万円
令和7年9月：最終税額確定
土地・建物一括で軽減措置適用
土地部分の計算
住宅用地特例適用
建物部分の計算
新築住宅特例適用
合計税額
土地：29.4万円 + 建物：16.8万円 = 46.2万円
（軽減措置により65.4万円の節税効果）土地の地目別税額比較
| 地目 | 面積 | 取得価格 | 評価額 | 軽減措置 | 税額 | 軽減効果 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住宅用宅地 | 200㎡ | 4,000万円 | 2,800万円 | 課税標準1/2 | 42万円 | 42万円軽減 |
| 商業用宅地 | 150㎡ | 6,000万円 | 4,200万円 | 適用なし | 126万円 | 軽減なし |
| 農地（転用予定） | 500㎡ | 1,500万円 | 1,050万円 | 住宅用地申告 | 15.75万円 | 15.75万円軽減 |
| 山林 | 1,000㎡ | 800万円 | 560万円 | 適用なし | 16.8万円 | 軽減なし |
6. 事業用・投資用不動産の取得税事例
事業用不動産の取得税は税率4%が適用され、軽減措置も限定的です。しかし、用途の工夫により節税できる場合があります。
事例8：店舗併用住宅（京都府京都市）
複合用途物件の詳細
基本情報
- 取得価格：4,500万円
- 建物面積：180㎡
- 土地面積：120㎡
- 建築年：平成30年
用途内訳
- 1階店舗：60㎡
- 2-3階住宅：120㎡
- 住宅割合：66.7%
- 店舗割合：33.3%
評価額
- 建物評価額：1,800万円
- 土地評価額：1,680万円
- 合計：3,480万円
- 評価比率：77.3%
適用税率
- 住宅部分：3%
- 店舗部分：4%
- 土地：3%
- 按分計算必要
建物部分の按分計算
住宅部分（120㎡）
軽減：1,200万円 - 1,200万円 = 0万円
税額：0万円 × 3% = 0円
店舗部分（60㎡）
軽減：適用なし
税額：600万円 × 4% = 24万円
土地部分の計算
住宅用地特例の適用検討
土地1㎡価格：140,000円
軽減額：140,000円 × 240㎡ × 3% = 100.8万円
軽減後：50.4万円 - 100.8万円 = 0円
複合用途物件の税額内訳
0円
24万円
0円
24万円
7. 複雑なケースの計算事例（共有・相続等）
共有取得や相続による取得など、特殊なケースでの不動産取得税計算例を解説します。
事例9：夫婦共有でのマンション取得（兵庫県神戸市）
共有取得の詳細
- 取得価格：4,800万円
- 共有者：夫婦2名
- 持分割合：夫60%・妻40%
- 専有面積：85㎡
- 建物評価額：1,920万円
- 土地持分評価額：1,440万円
- 建築年月：令和6年12月
- 適用特例：新築住宅特例
共有取得のポイント
- 持分割合で税額を按分
- 各自で軽減措置申告
- それぞれが納税義務者
夫の取得税計算（持分60%）
建物部分
軽減：1,152万円 - 1,200万円 = 0円（控除額が上回る）
税額：0円
土地部分
軽減後税額：0円（住宅用地特例）
妻の取得税計算（持分40%）
建物部分
軽減：768万円 - 1,200万円 = 0円（控除額が上回る）
税額：0円
土地部分
軽減後税額：0円（住宅用地特例）
共有取得の合計税額
夫：0円 + 妻：0円 = 0円
（軽減措置により100.8万円の節税効果）事例10：賃貸オフィスビル（東京都港区）
物件詳細
- 取得価格：8億円
- 建物面積：2,500㎡
- 土地面積：800㎡
- 用途：賃貸オフィス
評価額詳細
- 建物評価額：3億2,000万円
- 土地評価額：2億8,000万円
- 合計評価額：6億円
- 軽減措置：適用なし
事業用不動産の税額計算
8. 実務で使える計算ツールと相談窓口
当サイトの計算ツール
本記事で解説した全ての物件種別に対応した、専門家監修の無料計算ツールをご利用いただけます。
主な機能
- 物件種別自動判定
- 軽減措置適用自動計算
- 詳細な計算プロセス表示
- 印刷可能な計算書出力
対応物件
- 住宅（新築・中古）
- マンション（分譲・投資用）
- 土地（住宅用・事業用）
- 複合用途・共有物件
物件種別税額比較（代表事例）
※グラフは本記事の代表的な計算事例に基づく税額を表示しています。実際の税額は個別の条件により変動します。
物件種別計算事例の総合まとめ
| 事例No. | 物件種別 | 所在地 | 取得価格 | 評価額合計 | 最終税額 | 軽減効果 | 実効税率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 新築一戸建て | 東京都世田谷区 | 6,800万円 | 5,200万円 | 48万円 | 108万円 | 0.71% |
| 2 | 中古一戸建て | 大阪府大阪市 | 4,200万円 | 3,080万円 | 14.4万円 | 78万円 | 0.34% |
| 3 | 新築分譲マンション | 神奈川県横浜市 | 5,200万円 | 3,050万円 | 22.5万円 | 133.5万円 | 0.43% |
| 4 | 投資用中古マンション | 愛知県名古屋市 | 2,800万円 | 1,600万円 | 0円 | 48万円 | 0.00% |
| 5 | 住宅建設予定地 | 埼玉県川口市 | 3,500万円 | 2,450万円 | 36.75万円 | 36.75万円 | 1.05% |
| 6 | 農地転用 | 千葉県市川市 | 2,200万円 | 1,540万円 | 46.2万円 | なし | 2.10% |
| 7 | 新築土地・建物 | 福岡県福岡市 | 5,000万円 | 3,720万円 | 46.2万円 | 65.4万円 | 0.92% |
| 8 | 店舗併用住宅 | 京都府京都市 | 4,500万円 | 3,480万円 | 24万円 | 76.8万円 | 0.53% |
| 9 | 共有マンション | 兵庫県神戸市 | 4,800万円 | 3,360万円 | 0円 | 100.8万円 | 0.00% |
| 10 | 賃貸オフィスビル | 東京都港区 | 8億円 | 6億円 | 2,120万円 | なし | 2.65% |
軽減効果が高い物件
- 新築分譲マンション：133.5万円軽減
- 新築一戸建て：108万円軽減
- 共有マンション：100.8万円軽減
- 中古一戸建て：78万円軽減
住宅用途の物件は軽減措置が充実
軽減措置なし・限定的
- 賃貸オフィスビル：軽減なし
- 農地転用：軽減なし
- 投資用50㎡未満：面積要件不満足
- 事業専用物件：住宅特例対象外
事業用途は税率4%・軽減措置限定
物件選択時の税務上のアドバイス
専門家からの実践的アドバイス
物件選択時のポイント
- 床面積：50㎡以上240㎡以下を意識
- 建築年：昭和57年以降で軽減措置適用
- 用途：住宅用途での取得を検討
- 共有割合：適切な持分設定で節税
取得タイミングの工夫
- 土地先行取得：住宅用地申告を活用
- 建物完成待ち：課税保留制度利用
- 軽減措置申告：期限内の確実な手続き
- 税制改正：有利な時期での取得検討
- 支払い時期：資金計画に支払いスケジュールを組み込み
計算精度向上のための最終チェック
評価額の確認
軽減措置の確認
計算結果の検証
まとめ：物件別不動産取得税計算の要点
本記事では、10の具体的な計算事例を通じて物件種別ごとの不動産取得税計算方法を詳しく解説しました。
重要な発見
- 住宅取得税は大幅な軽減措置あり
- マンション取得税は土地持分計算が重要
- 土地取得税は用途により軽減効果大
- 新築不動産取得税は計画的申告で節税
実践での活用
- 物件種別に応じた計算方法の選択
- 軽減措置の適用条件詳細確認
- 申告期限と必要書類の事前準備
- 専門家との連携による正確な計算
次のステップ
あなたの物件に最適な計算を行うには、当サイトの物件別計算ツールをご利用ください。本記事の事例と同様の詳細な計算プロセスで、正確な税額を算出できます。